Це одне з найпопулярніших питань серед власників нерухомості, які хочуть передати майно близьким. Однозначної відповіді немає: кожен варіант має свої переваги й обмеження залежно від ступеня спорідненості, резидентського статусу та конкретної ситуації. Розберемо все детально.

Оподаткування: головна відмінність

Це ключовий критерій вибору. Податковий кодекс України регулює спадщину та дарування однаковими нормами — тому з точки зору податків різниця між ними мінімальна.

Близькі родичі першого і другого ступеня споріднення (батьки, діти, подружжя, брати, сестри, баба, дід, онуки) — резиденти України:

При даруванні між такими родичами — жодних податків. Не сплачується ні ПДФО, ні військовий збір (5%), ні збір до Пенсійного фонду. Єдина обов’язкова витрата — послуги нотаріуса. Те ж саме стосується спадщини за заповітом або за законом між близькими родичами.

Важливо: деякі нотаріуси вимагають при даруванні між близькими родичами сплатити 1% держмита від вартості нерухомості. Але відповідно до роз’яснень податкової це вимога є безпідставною — договір дарування є безоплатним правочином, і держмито сплачується лише у розмірі одного неоподатковуваного мінімуму, тобто 17 грн (і лише державному нотаріусу). Якщо ви звертаєтесь до приватного нотаріуса — він може встановлювати власну вартість послуг, але не може стягувати держмито.

Інші родичі та треті особи — резиденти:

Дарування або спадщина — 5% ПДФО від вартості майна плюс 5% військовий збір (підвищений у 2024 році з 1,5%). Загальне навантаження — 10%.

Нерезиденти (хоча б одна зі сторін):

Навіть при даруванні між близькими родичами, якщо одна зі сторін є нерезидентом, за позицією податкової застосовуються ставки для нерезидентів — 18% ПДФО + 5% військовий збір = 23%. Це суперечлива норма, оскільки в Податковому кодексі є дві норми, що суперечать одна одній. Але ризик донарахування існує, тому при угодах з нерезидентами потрібна окрема юридична консультація.

Вартість оформлення

Дарування (договір дарування):

Оформляється виключно через нотаріуса — обов’язкова присутність обох сторін. Між близькими родичами — лише нотаріальний тариф. Середня ринкова ціна в Києві — близько 8 000 грн за договір. Регіони — дещо менше, від 3 000–4 000 грн. Оцінка нерухомості при даруванні між близькими родичами формально не обов’язкова, хоча деякі нотаріуси можуть її вимагати — уточнюйте заздалегідь.

Спадщина (заповіт + отримання):

Складання заповіту у нотаріуса — держмито 0,85 грн плюс нотаріальний тариф (кожен нотаріус встановлює власну ціну). Видача свідоцтва про право на спадщину — 34 грн держмито плюс послуги нотаріуса при оформленні. Спадкування між близькими родичами — без ПДФО та військового збору.

Головні відмінності між даруванням і спадщиною

Момент переходу права власності — принципова різниця. При даруванні право власності переходить одразу з дати, зазначеної в договорі. Власником квартири стає обдарований вже сьогодні, а дарувальник у той самий момент втрачає усі права на нерухомість. При спадщині за заповітом — право власності переходить лише після смерті спадкодавця. До того моменту він залишається повноправним власником і може користуватись майном, здавати в оренду тощо.

Можливість внести зміни — при даруванні дарувальник не може після підписання договору вносити жодних змін чи доповнень. Заповіт натомість можна переписати скільки завгодно разів — кожен новий заповіт скасовує попередній. Це серйозний ризик: заповідач може пообіцяти квартиру одній людині, скласти заповіт, а потім тихо переписати його на іншу — і ніхто про це не дізнається до відкриття спадкової справи.

Оскарження — договір дарування оскаржити значно складніше, ніж заповіт. Строк позовної давності — лише 1 рік, і підстав для визнання договору недійсним небагато.

Обов’язкова частка у спадщині — при спадкуванні непрацездатні спадкоємці першої черги (діти, чоловік/дружина, батьки) мають право на обов’язкову частку незалежно від змісту заповіту. При даруванні цей механізм не діє — якщо квартиру подарували онуку, решта спадкоємців не мають на неї жодних прав.

Продаж отриманого майна — важлива перевага спадщини. Нерухомість, отримана у спадщину, не оподатковується при подальшому продажу навіть якщо перебуває у власності менше 3 років. Для всіх інших випадків (у тому числі дарування) майно, що перебуває у власності менше 3 років, при продажу оподатковується — 5% ПДФО та 5% військовий збір.

Коли вигідніше дарування

Дарування оптимальне, якщо ви хочете передати майно прямо зараз, не чекаючи смерті спадкодавця, хочете, щоб обдарований став власником негайно — наприклад, для продажу або застави, є ризик оскарження заповіту іншими спадкоємцями, хочете виключити майно з обов’язкової частки спадщини.

Коли вигідніше спадщина (заповіт)

Заповіт доцільніший, якщо власник хоче зберегти право користування і розпорядження майном до кінця життя, є невпевненість у відносинах з потенційним обдарованим, після дарування відібрати майно вкрай складно, є кілька потенційних спадкоємців і власник хоче контролювати розподіл, майно планується невдовзі продати — спадкова нерухомість не оподатковується при продажу незалежно від строку власності.

Порівняльна таблиця

Часті запитання

Що дешевше — дарування чи заповіт? Оформлення заповіту значно дешевше. Держмито — 0,85 грн плюс послуги нотаріуса. Дарування між родичами в Києві коштує близько 8 000 грн нотаріальних послуг.

Чи можна оскаржити дарування? Дуже складно. Строк позовної давності — лише 1 рік, і підстав для визнання договору недійсним небагато.

Чи сплачуються податки при даруванні квартири дітям? Ні. Між батьками та дітьми-резидентами — нульова ставка. Лише нотаріальні витрати.

Чи відрізняється оподаткування при продажу спадкового житла? Так. Спадкова нерухомість при продажу не оподатковується навіть якщо перебуває у власності менше 3 років — унікальна пільга.

Чи потрібна оцінка нерухомості при даруванні між родичами? Формально — ні. Але деякі нотаріуси можуть її вимагати. Уточнюйте заздалегідь.