Это один из самых популярных вопросов среди владельцев недвижимости, желающих передать имущество близким. Однозначного ответа нет: каждый вариант имеет свои преимущества и ограничения в зависимости от степени родства, резидентского статуса и конкретной ситуации. Разберем все подробно.

Налогообложение: главное отличие

Это ключевой критерий выбора. Налоговый кодекс Украины регулирует наследство и дарение одинаковыми нормами, поэтому с точки зрения налогов разница между ними минимальна.

Близкие родственники первой и второй степени родства (родители, дети, супруги, братья, сестры, баба, дед, внуки) — резиденты Украины:

При дарении между такими родственниками никаких налогов. Не уплачивается ни НДФЛ, ни военный сбор (5%), ни сбор в Пенсионный фонд. Единственный обязательный расход – услуги нотариуса. То же касается наследства по завещанию или по закону между близкими родственниками.

Важно: некоторые нотариусы требуют при дарении между близкими родственниками уплатить 1% госпошлины от стоимости недвижимости. Но согласно разъяснениям налоговой это требование безосновательно — договор дарения является безвозмездной сделкой, и госпошлина уплачивается только в размере одного не облагаемого налогом минимума, то есть 17 грн (и только государственному нотариусу). Если вы обращаетесь к частному нотариусу, он может устанавливать собственную стоимость услуг, но не может взимать госпошлину.

Другие родственники и третьи лица – резиденты:

Пожалование или наследство — 5% НДФЛ от стоимости имущества плюс 5% военный сбор (повышенный в 2024 году с 1,5%). Общая нагрузка – 10%.

Нерезиденты (хотя бы одна из сторон):

Даже при даровании между близкими родственниками, если одна из сторон является нерезидентом, по позиции налоговой применяются ставки для нерезидентов — 18% НДФЛ + 5% военный сбор = 23% . Это противоречивая норма, поскольку в Налоговом кодексе есть две противоречащие друг другу нормы. Но риск доначисления существует, поэтому при сделках с нерезидентами требуется отдельная юридическая консультация.

Стоимость оформления

Дарение (договор дарения):

Оформляется исключительно через нотариуса – обязательное присутствие обеих сторон. Между близкими родственниками только нотариальный тариф. Средняя рыночная цена в Киеве – около 8 000 грн за договор. Регионы несколько меньше, от 3 000–4 000 грн. Оценка недвижимости при даровании между близкими родственниками формально не обязательна, хотя некоторые нотариусы могут требовать ее — уточняйте заранее.

Наследство (завещание + получение):

Составление завещания у нотариуса — госпошлина 0,85 грн плюс нотариальный тариф (каждый нотариус устанавливает собственную цену). Выдача свидетельства о праве на наследство — 34 грн госпошлины плюс услуги нотариуса при оформлении. Наследование между близкими родственниками – без НДФЛ и военного сбора.

Главные отличия между дарованием и наследством

Момент перехода права собственности – принципиальная разница. При дарении право собственности переходит сразу с даты, указанной в договоре. Владельцем квартиры становится даровитый уже сегодня, а даритель в тот же момент теряет все права на недвижимость. При наследстве по завещанию право собственности переходит только после смерти наследодателя. До этого момента он остается полноправным собственником и может пользоваться имуществом, сдавать в аренду и т.д.

Возможность внести изменения – при дарении даритель не может после подписания договора вносить никакие изменения или дополнения. Завещание можно переписать сколько угодно раз — каждое новое завещание отменяет предыдущее. Это серьезный риск: завещатель может пообещать квартиру одному человеку, заключить завещание, а потом тихо переписать его на другого — и никто об этом не узнает до открытия наследственного дела.

Обжалование — договор дарения обжаловать гораздо сложнее, чем завещание. Срок исковой давности — всего 1 год и оснований для признания договора недействительным немного.

Обязательная доля в наследстве — при наследовании нетрудоспособные наследники первой очереди (дети, супруги, родители) имеют право на обязательную долю независимо от содержания завещания. При дарении этот механизм не действует — если квартиру подарили внуку, остальные наследники не имеют на нее никаких прав.

Продажа полученного имущества – важное преимущество наследства. Недвижимость, полученная по наследству, не облагается налогом при дальнейшей продаже даже если находится в собственности менее 3 лет. Для всех остальных случаев (в том числе дарения) имущество, находящееся в собственности менее 3 лет, при продаже облагается налогом — 5% НДФЛ и 5% военный сбор.

Когда выгоднее дарование

Дарение оптимально, если вы хотите передать имущество прямо сейчас, не дожидаясь смерти наследодателя, хотите, чтобы одаренный стал владельцем немедленно — например, для продажи или залога, есть риск обжалования завещания другими наследниками, хотите исключить имущество из обязательной доли наследства.

Когда выгоднее наследство (завещание)

Завещание более целесообразно, если собственник хочет сохранить право пользования и распоряжения имуществом до конца жизни, есть неуверенность в отношениях с потенциальным одаренным, после дарения отобрать имущество крайне сложно, есть несколько потенциальных наследников и владелец хочет контролировать распределение, имущество планируется вскоре продать — наследственная недвижимость не облагается налогом при продаже независимо от срока.

Сравнительная таблица

Часто задаваемые вопросы

Что дешевле – дарование или завещание? Оформление завещания гораздо дешевле. Госпошлина – 0,85 грн плюс услуги нотариуса. Прощение между родственниками в Киеве стоит около 8 000 грн нотариальных услуг.

Можно ли оспорить дарование? Очень сложно. Срок исковой давности — всего 1 год, и оснований для признания договора недействительным немного.

Уплачиваются ли налоги при дарении квартиры детям? Нет. Между родителями и детьми-резидентами – нулевая ставка. Только нотариальные расходы.

Отличается ли налогообложение при продаже наследственного жилья? Да. Наследственная недвижимость при продаже не облагается налогом даже если находится в собственности менее 3 лет — уникальная льгота.

Нужна ли оценка недвижимости при дарении между родственниками? Формально – нет. Но некоторые нотариусы могут требовать ее. Уточняйте заранее.